Novela daně z nabytí nemovitých věcí, co řešit již nyní?

Novela zákonného opatření

O změně poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí se dlouhodobě mluvilo. Nyní už je to jisté. Dne 5. srpna 2016 byl ve sbírce listin vyhlášen zákon č. 254/2016, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Novela začne platit od 1. listopadu 2016. Důležité pro posouzení, zda u prodeje nemovitosti postupovat podle staré nebo nové úpravy, je datum podání návrhu na vklad vlastnického práva nemovitosti. Pokud podáte návrh na vklad do katastru 1. listopadu 2016 a později, řídí se tato transakce již podle novely zákona.

Změna poplatníka

Zatímco nyní je primárně poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí při koupi nemovitosti převodce (za předpokladu, že se smluvní strany nedohodnou jinak), novela žezlo poplatníka předává kupujícímu. Pokud tak budete v blízké době kupovat nemovitost, přibydou vám další starosti a administrativa s daní z nabytí nemovitých věcí. Kupující bude povinen podat daňové přiznání a zaplatit daň.

Kolik zaplatíme?

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí čtyři procenta ze základu daně. Základem daně ale nemusí být jen kupní (sjednaná) cena nemovitosti. Kupní cena se porovná se 75 % z tzv. směrné hodnoty. Směrná hodnota vychází ze současné ceny nemovité věci v místě, ve kterém se nachází a zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. Výši směrné hodnoty tak ovlivňuje nejenom lokalita, ve které se nemovitost nachází, ale i její stav a vybavení. Směrnou hodnotu určí finanční úřad na základě údajů o nemovitosti, které poplatník vyplní v daňovém přiznání. Pro předběžný výpočet můžete použít kalkulačku směrné hodnoty přímo na internetových stránkách finanční správy http://smernahodnota.financnisprava.cz/?rok=2016. Základ daně pak činí buď kupní cena nebo 75 % směrné hodnoty, a to ta částka, která je vyšší.

Druhý způsob, kterým lze stanovit základ daně z nabytí nemovitých věcí je porovnání kupní (sjednané ceny) a 75 % ceny stanovené posudkem znalce. Základem daně je pak opět vyšší hodnota.

Smlouvy na pomezí mezi „starou“ a „novou“ úpravou

Vzhledem ke skutečnosti, že nyní je v kupní ceně většinou zahrnuta i daň z nabytí nemovitých věcí, je vhodné upravit v kupní smlouvě proces, jak bude postupováno v případě, že návrh na katastr pro zápis vlastnického práva nemovitosti bude podán až 1. listopadu 2016 a později. Poplatníkem daně z nabytí je pak kupující a daň by pak zaplatil vlastně dvakrát. V těchto případech by se měla snížit cena nemovitosti. Je ale nutné podotknout, že v návaznosti na stanovení základu daně pro daň z nabytí nemovitých věcí se nemusí daň vždy rovnat čtyřem procentům z kupní ceny. To je při případné dohody snížení ceny nutné brát v potaz.

Hypotéka na daň?

Pokud nyní hradí daň z nabytí nemovitých věcí převodce, je většinou částka daně zahrnuta v kupní ceně nemovitosti. Pokud tak kupující financuje nemovitost hypotékou, je mu poskytnuta hypotéka v zásadě i na zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí, protože je součástí celkové kupní ceny. Až přejde povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí na kupujícího, nastane ale problém, že na daň hypotéku nedostane. Bude tak nutné myslet dopředu a mít částku na zaplacení daně k dispozici. Je jen otázkou času, zda banky nabídnou produkt, jak náklady na daň bude možné financovat…